基金一季报显示，公募REITs业绩表现分化明显。

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总的来看，除3月新上市的两只产品外，其余25只公募REITs一季度累计实现营业收入逾20亿元，累计净利润超4亿元。

其中，部分项目产品净利润增长显著，高速公路REITs业绩进一步修复；保障性租赁住房项目出租率高；但产业园区的出租情况待改善。

中信证券研究团队分析指出，相较于2022年四季度，国内经济活动持续修复和货车通行费优惠政策影响结束，交通基础设施REITs底层资产的车流量和通行费均显著回升；仓储物流REITs一季度则经营表现稳健，体现出一定的抗周期能力；较高的出租率也支撑了保障房REITs一季度经营平稳、现金流稳定。不过产业园区REITs中，重要现金流提供方租户到期不续约、提前退租等因素导致部分REITs的出租率显著下滑，拖累同期业绩。

具体看来，截至2023年一季度末，建信中关村REIT底层资产出租率为68.47%。一季报出炉后的4月21日，该基金在二级市场大跌，收盘跌幅达5.91%。

不过以租金作为收益主要来源的保障性租赁住房普遍呈现高出租率，大多在95%以上。

具体来看，中金厦门安居REIT持有的2个基础设施项目，截至2023年3月31日，园博公寓出租率为99.45%，珩琦公寓出租率为99.55%。

红土深圳安居REIT持有4个基础设施项目，截至2023年3月31日，安居百泉阁项目保障性租赁住房出租率为98.69%；安居锦园项目保障性租赁住房出租率为98.87%；保利香槟苑项目和凤凰公馆项目保障性租赁住房的出租率分别为99.01%和99.52%。

还有华夏北京保障房REIT持有2个基础设施项目，截至2023年3月31日，文龙家园项目出租率为97.62%，熙悦尚郡项目出租率为92.74%。

另外，华夏基金华润有巢REIT的有巢泗泾项目和的有巢东部经开区项目，截至2023年3月31日，出租率分别为96.99%和92.43%。

对于基金底层资产的两个项目未来出租率和租金水平，华夏基金基础设施与不动产业务部联席行政负责人莫一凡表示，目前项目出租率相较招募书预测的90%及91%已分别提升了2.4%和6%，东经项目的出租率后面可能继续上升。整体看未来在无重大不利因素下，项目年度平均出租率预计将保持平稳。

租金增长方面，莫一帆表示，随着长三角一体化以及人口持续流入，预计上海市未来租赁需求将进一步增加，整体看供需不均衡的矛盾仍将持续存在。根据中指研究院数据，上海2022年及2023年一季度平均租金分别增长9.5%、3.6%。未来高品质与高性价比的保租房项目将长期受到市场青睐。

华夏基金基金经理于春超表示，随着多重不利因素基本消除，高速公路行业经营情况迅速改善，全国路网交通量呈现出恢复态势。探亲访友、商务出行、外出旅游等需求增长势头迅猛，客车流量的增长也将更为显著。

鹏华基金也表示，随着稳经济政策的深化落实以及经济结构不断优化，经济基本面稳中向好，第一产业、第二产业和城乡居民生活用电增速高于全社会平均水平，相关资产项目运营也将持续受益。